기업 분석
사업 개요
동원개발은 부산 소재 건설업 및 주택공급업 기업으로 1978년 3월에 설립되었고, 1994년 12월 29일자로 코스닥시장에 상장하였습니다.
오랜경험과 숙련된 기술을 바탕으로 대한민국 최고의 주거공간 건립을 위해 최선을 다하고 있는 주택전문 1군 종합건설기업으로서 학교, 빌딩, 도로, 교량등 토목건축공사업 및 주택(APT)공급업을 영위하고 있습니다.
동원개발은 부산소재 건설기업으로써 경남권 건설실적이 대부분이었지만, 현재는 경기도권까지 진출하여 경기도 내 동탄3차 동원로얄듀크 신축공사, 동탄4차 동원로얄듀크 포레, 시흥시청역 동원로얄듀크, 삼송2차원흥역 동원로얄듀크를 준공하여 고품격 아파트 브랜드임을 입증하고 있습니다.
이외에도 사하역비스타동원, 동대신역 비스타동원, 앞산비스타동원, 동대구비스타동원, 시흥장현 동원로얄듀크2차, 화명3차 동원로얄듀크, 서면비스타동원, 송도비스타동원, 영종국제도시 동원로얄듀크, 동대구2차 비스타동원 등을 시공 중에 있으므로 당분간 호실적이 예상됩니다.
동원개발 작년 부산 1위 건설사의 위치를 견고히 함은 물론이고 전국 30위 건설사로 발돋움했습니다.
무차입 경영과 내부 효율 개선 등의 신념을 꾸준히 실천한 결과물이 아닐까 생각됩니다.
| 구 분 | 시공능력평가액 | 부산 및 전국 순위 |
| 2020년 | 토건 1,422,257백만원 | 부산 1위, 전국 30위 |
| 2019년 | 토건 1,128,410백만원 | 부산 1위, 전국 37위 |
| 2018년 | 토건 1,033,282백만원 | 부산 1위, 전국 39위 |
| 2017년 | 토건 914,041백만원 | 부산 2위, 전국 38위 |
| 2016년 | 토건 798,357백만원 | 부산 2위, 전국 34위 |
재무 분석 (최근 4분기: 2020-2Q ~ 2021-1Q)
재무상태표
| 항목 | 2020-2Q | 2020-3Q | 2020-4Q | 2021-1Q |
| 자본총계(순자산) [억] | 8,245 | 8,482 | 9,008 | 9,083 |
| 현금및현금성자산 [억] | 2,432 | 2,377 | 2,046 | 2,590 |
| 부채총계 [억] | 1,267 | 1,258 | 1,643 | 1,646 |
| 차입금 [억] | 11 | 10 | 10 | 0 |
| 부채비율 [%] | 15% | 15% | 18% | 18% |
| 순차입금비율 [%] | -29% | -28% | -23% | -29% |
동원개발은 순자산을 꾸준히 늘려가고 있으며, 2021-1Q에도 큰 변화는 없습니다. 부채비율은 20% 이하로 유지중으로 건설주에서는 드물게 훌륭한 재무건정성을 유지하고 있습니다.
동원개발의 무차입 경영 원칙은 순차입금 비율을 통해 확인할 수 있는데, 현금성자산은 2500억원 이상인 것과 대조되게 차입금은 거의 0에 가깝습니다. 이에 따라서 순차입금은 안정적으로 마이너스를 유지하고 있습니다.
손익계산서
| 항목 | 2020-2Q | 2020-3Q | 2020-4Q | 2021-1Q | 합 계 |
| 매출액 [억] | 1,520 | 1,217 | 2,004 | 1,120 | 5,860 |
| 영업이익 [억] | 471 | 295 | 695 | 324 | 1,785 |
| 지배주주순이익 [억] | 367 | 237 | 519 | 243 | 1,367 |
| 이자비용 [억] | 0.1 | 0.1 | 0.2 | 0 | 1 |
| 영업이익률 [%] | 31.0% | 24.3% | 34.7% | 28.9% | 30.5% |
| 순이익률 [%] | 24.1% | 19.5% | 25.9% | 21.7% | 23.3% |
| 이자비용부담률 [%] | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% |
이번 분기는 전분기 대비해서 실적이 크게 감소하긴 했습니다. 이는 특별히 수주가 감소했다기보다 타이밍 상 2020-4Q에 너무 많은 실적이 계상되어 나타나는 일종의 착시라고 보여집니다. 영업이익률은 거의 30%대를 유지하고 있는 모습이 놀라울 따름입니다.
재무안정성 측면에서 이자비용도 정리해놨습니다. 재무상태표에서 차입금이 거의 제로였기 때문에 어느정도 예상은 할 수 있지만 이자비용도 거의 제로에 가깝습니다. 이 이상 더 건전한 재무가 있을 수 없어보입니다.
재무 분석 (최근 4개년도)
| 항목 | 2017년 | 2018년 | 2019년 | 2020년 |
| 매출액 | 5,630 | 6,079 | 6,426 | 6,306 |
| 영업이익 | 1,430 | 1,601 | 1,061 | 1,876 |
| 지배주주순이익 | 1,006 | 1,219 | 847 | 1,444 |
매출은 2019년까지 꾸준히 증가했지만, 2020년에는 다소 하락했습니다.
하지만, 영업이익과 순이익은 역대 최고치를 기록했습니다.
2020년에 코로나, 건설경기 침체로 건설기업에게 어려웠던 해였음에도 불구하고 기업 내부 효율 개선 및 무차입 경영 노력이 빛을 발했습니다.
건설사의 이익은 건설계약금에서 건설비용을 뺀만큼 얻어지게 되는데 현재 영업이익이 30%에 달하는만큼 동원개발의 건설 비용 최적화가 훌륭한 것을 알 수 있습니다.
또한, 집값 상승으로 인해 아파트 분양가가 증가함에 따라 일반 시민들에게는 정말 뼈아픈 일이지만 건설사에게는 호재로 작용했을 확률이 높습니다. (하지만 동원개발이 이에 대한 혜택을 많이 받은 것 같진 않습니다.)
건설사답게 매출비중은 대부분 '공사수익'과 '분양수익'으로 구성되는데요.
2017년부터 공사수익의 비중이 꾸준히 증가하는 것을 확인할 수 있는데, 특별한 의미는 없습니다.
공사수익은 공사진행률에 따라서 단계적으로 매출로 잡히고, 분양수익은 공사완료시점에 한번에 매출로 잡히기 때문에 완료시점에 따라 비중은 충분히 바뀔 수 있습니다.
안정성 분석
건설기업인 동원개발의 매우 특이한 점이 있습니다.
건설 기업의 부채비율은 150% 이상을 상회하는 것이 허다한데, 동원개발은 부채비율이 20% 수준입니다.
이자비용발생부채는 아예 0 수준입니다. 동원개발의 무차입 경영 신념을 수치적으로 확인할 수 있었습니다.
전반적으로 동원개발은 매우 안정적인 재무를 갖고 있는 회사임이 분명한 것 같습니다.
주가 전망
PER (주가수익비율) 관점
최근 4분기 기준 PER이 약 4.1배로 절대적으로도 매우 낮고, 동일업종 PER인 7.87배와 비교해도 거의 절반수준입니다.
2018년 이후로 건설업계에 부정적인 정부정책과 2020년 코로나로 인해 건설주 투자를 꺼리는 분위기가 많아져 건설주가 전반적으로 저평가된 경향이 있습니다.
동원개발은 특히 더 저평가되어있는데 이렇게까지 저평가될만한 이유가 있는지 아무리 찾아봐도 특별히 모르겠습니다 (지분승계와 관련된 이야기도 확인해봤는데 특별히 부정적인 부분은 없었던 것 같습니다)
최근 들어 건설주들이 공포에 의해 너무 저평가된 반면 실적은 개선되자 이러한 흐름을 눈치챈 투자자들은 슬슬 건설주 투자를 서두르는 모양입니다.
때문에 건설주들이 주가상승 랠리를 보여주고 있는데, 동원개발은 훌륭한 수익성으로 조금 더 초과수익을 안겨주지 않을까.. 조심스럽게 기대해봅니다.
PBR (주당순자산비율) 관점
2021-1Q 실적 기준 PBR은 0.62배입니다.
코스피 평균 1.25배, 코스닥 평균 2.5배 대비 한참 싼 편이고, 건설주들의 PBR이 전반적으로 낮은 편이기는 하지만 건설주 중에서도 특별히 낮습니다.
앞서 말씀드렸다시피 특별히 이렇게 저평가될만한 이유는 적어보입니다만 현재 상태는 그렇습니다.
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